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Caution ou hypothèque pour votre prêt immobilier ?

Pour tout type de prêt immobilier, les établissements financiers exigent une garantie, qu’il s’agisse d’une habitation neuve ou ancienne.

Pour tout type de prêt immobilier, les établissements financiers exigent une garantie, qu’il s’agisse d’une habitation neuve ou ancienne. Pour cela, vous disposez de trois options : l’hypothèque classique, la caution externe et l’IPPD (Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers). En fait, c’est le prêteur qui contacte d’abord une caution. Il appartient ensuite à celle-ci d’accorder sa garantie à l’emprunteur ou non. Si aucun compromis n’est trouvé, il faut se tourner vers les deux autres solutions sous l’égide d’un notaire.

Trois options essentielles

• Pour être assuré d’être remboursé, le prêteur veut une garantie. Celle-ci sera de préférence réalisée par un organisme tiers. Ce dernier s’acquittera alors du remboursement du capital prêté avec éventuellement les intérêts associés en cas d’insolvabilité de l’emprunteur. C’est la caution.
• La seconde alternative c’est l’hypothèque appliquée par le prêteur sur un bien immobilier. Il peut alors prendre possession de celui-ci en cas de défaillance de remboursement.
• La dernière option, l’IPPD, donne la priorité à l’organisme prêteur d’être servi avant tout autre créancier. Néanmoins, tant que la solution caution demeure possible, les banques préfèrent l’adopter au lieu des deux autres.

Trois grands organismes de caution

Trois organismes se partagent principalement la garantie des prêts immobiliers en France.
Crédit Logement : il se distingue par le fait qu’il restitue à l’assurer une partie de la caution si les remboursements se sont achevés normalement sans besoin de faire appel à la caution.
SACEF (Société d’Analyse Comptable, Economique et Financière) : c’est une propriété de la Banque Populaire et de la Caisse d’Epargne, mais elle assure également la caution de Barclays et Crédit Foncier.
CAMCA (Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole) : elle propose la caution de la majorité des types de prêt immobilier.
En principe, l’organisme qui assure la garantie prend la relève pour les remboursements après trois mensualités non acquittées. Comme les banques, il privilégie d’abord les autres alternatives avant d’arriver à la saisie immobilière. Pour cela, il usera tous les moyens pour remettre son client dans la course.

Différence entre l’hypothèque et l’IPPD

Ces deux garanties pour le prêteur sont presque identiques dans leur forme. Elles diffèrent dans leur nature, car l’IPPD est juste un privilège d’être payé en premier. Ce n’est donc pas une hypothèque et il ne concerne que les biens ayant une existence physique. Il ne se porte pas alors sur les frais du notaire, à l’instar de l’hypothèque. Dans le cas où un organisme de caution s’oppose aux droits des accédants à la propriété, un notaire peut prononcer une hypothèque à laquelle le prêteur doit se soumettre. Toutefois, dans ces deux types de garantie pour le prêteur, si l’emprunteur parvient à solder tous ses remboursements avant échéance, l’organisme de caution doit prendre en charge les frais de mainlevée.

Trois coûts différents

Toutes les opérations de caution ont un prix. Néanmoins, c’est la caution au sein du Crédit Logement qui propose le moins cher. En effet, le prêteur peut récupérer éventuellement une partie de la caution après remboursement intégral du prêt. Suivent, par ordre d’importance des frais, la CAMCA, la SACEF et enfin l’IPPD. L’hypothèque est la garantie immobilière qui engendre le plus de coûts aussi bien en amont qu’en aval de l’opération.

Dans tous les cas, une défaillance de remboursement causera toujours beaucoup de problèmes. Alors autant bien étudier d’abord les possibilités de remboursement avant de plonger dans les griffes d’un prêt immobilier. Néanmoins, l’hypothèque restera le dernier recours comme option de garantie d’un emprunt.